부동산 경매 절차, 과정

 

요즘 부동산 경매에 대해 공부하고 있는 중이다.

 

경매의 절차와 과정을 큰 틀로 정리하면서 글로 남기고 싶어 정리하게 되었다.

 

경매의 큰 틀은 밑에 정리한 표로 나눠볼 수 있다.

경매 방법 및 과정	내용
물건기준 설정 및 검색	물건 종류, 지역, 금액, 평형, 크기 등 팀내 기준 설정후 경매 정보 사이트(지지옥션, 굿옥션, 탱크옥션, 스피드옥션 등등)를 통해 물건 검색
권리분석	등기부등본 보는법, 말소기준권리 확인, 매각물건 명세서 확인, 예상배당표 확인으로 배당을 받는지
물건 입지분석	인터넷을 통해 비슷한 입지의 시세, 주변 상권 현황, 호재 파악
물건 임장	실제 건물 지역 임장을 통해 입지분석의 궁금점을 파악(직접 가야 느낄 수 있는 분위기, 유동인구, 부동산 임장, 물건의 히스토리 파악)
영점 설정(가격 설정)	입지분석, 임장을 통해 입찰가 설정
입찰	필요서류, 입찰 방법 정리
낙찰	낙찰 후 할일
패찰	패찰 후 분석(몇번째로 패찰되었는지, 경쟁률, 낙찰자와 금액대 차이는 얼마인지)

 

위의 경매 과정은 큰 틀로서의 과정으로 아래의 표는 경매를 개시하기 전, 개시 후로 나누어 좀 더 세분화시켜 표로 정리했다.

경매 절차		내용
경매 개시전	경매 개시결정	채무자가 채무 불이행으로 근저당 기관에서 경매 신청
	현장조사	집행관이 현장조사하여 거주자에게 경매사실과 배당요구에 대해 고지
	감정평가	물건에 대한 가격 감정평가 진행 매각기일 6개월전 가격 감정평가
	배당요구종기일	경매개시결정일 ~ 약 3개월 후
경매 개시후	매각기일 지정	1차 매각기일은 배당요구종기일 ~ 약 3개월 후 지정
	2차 매각기일	1차 매각기일에 입찰자가 없어서 유찰 되면 40일정도후 2차 매각기일이 진행 1회 유찰시 감정가에 20~30% 차감된 금액으로 지정
	매각허가 결정	2차 매각에서 낙찰이 되었으면 낙찰일로부터 7일 후 매각허가결정 낙찰 후 매각허가결정까지 부동산 훼손 또는 멸실되면 매각불허가 신청 가능, 매각허가결정까지 채무자가 불허가 신청시 낙찰 취소
	항고기간	매각허가결정일로부터 7일간 항고기간 (낙찰직후 채무자가 불허가 신청할 수 있는 기간은 총 2주)
	매각허가 확정	항고기간 마감 다음날 매각허가가 확정되고 대금 지급 기한 지정 (등기우편으로 낙찰자의 주소지로 발송해주며 확정일로부터 20~30일 기한)
	대금 납부	소유권을 넘겨 받고 명도진행 (인도명령을 통해 강제집행가능)
	배당기일 지정	대금 납부일 ~ 30일 이내로 배당기일 지정 (채권자, 임차인 배당금을 받아가면 끝)

 

경매를 시작할때에 알아야할 틀로서 처음 익혀둬야 경매를 진행하면서 단계를 차근차근 밟아갈 수 있을 것이다.

 

또한 이 과정은 계속 숙지해야할 사항이라고 생각하여 정리하였다.